|
| | После выхода статьи «Летний спад на рынке недвижимости в этом году усугубляется стагнацией спроса» http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/1380 мы получили большое количество писем на корпоративную почту. Исполнительная дирекция «ЭКСПЕРТ» приняла решение ответить на самые интересные из них.
Андреева Елена. Несмотря на стагнацию спроса, «ЭКСПЕРТ» уверенно чувствует себя на рынке недвижимости
После выхода статьи «Летний спад на рынке недвижимости в этом году усугубляется стагнацией спроса» http://www.expert-russia.ru/dc/show/26/1380 мы получили большое количество писем на корпоративную почту. Исполнительная дирекция «ЭКСПЕРТ» приняла решение ответить на самые интересные из них.
- Сейчас многие говорят о кризисе на российском рынке недвижимости. Как Вы, как руководитель крупной сети агентств недвижимости, оцениваете данную ситуацию?
Ответ: Мы подтверждаем, что на рынке недвижимости Уфы воцарилась летняя стагнация спроса. Спрос со стороны покупателей недвижимости резко сократился.
Летний спад на рынке жилой недвижимости Уфы в этом году особенно заметен. Число сделок в Уфе сократилось на 40%.
Цены на жилье в Уфе, по данным аналитиков «ЭКСПЕРТ», выросли за 8 месяцев 2008 года всего на 3%, при инфляции в 9%. Напомню, что на протяжении 2007 года цены плавно снижались с 56 тыс. руб. за квадрат до 50 тыс. рублей за кв.метр.
В 2008 году упали все ключевые показатели работы агентств недвижимости. На 40% снизилось количество сделок, на 50% — число агентств. Остается только гадать, насколько снизилась совокупная выручка от риэлторских услуг, видимо на эти же 40-50%.
По данным аналитиков «ЭКСПЕРТ» в Уфе, на начало августа 2008 года, насчитывается 80 агентств недвижимости, с учетом дополнительных офисов крупных агентств.
Все агентства недвижимости, вместе взятые, в прошлом году совершали в среднем 800 сделок в месяц. Сейчас количество сделок снизилось на 40%.
- Этим летом помимо традиционного сезонного спада ситуация усугубилась общей стагнацией. В ряде крупных российских городов сократилось число сделок, часть агентств недвижимости была вынуждена покинуть рынок. Выправится ли ситуация с наступлением осени – каковы Ваши прогнозы?
Ответ: осенью большого оживления мы не ожидаем. Оживление будет, но не такое существенное, чтобы полностью загрузить все агентства недвижимости работой.
Это подтверждает и проведенный нами фундаментальный анализ рынка недвижимости.
Считаем, что наши граждане накопят средства для покупок недвижимости только к весне 2009 года. Слишком быстро и сильно взлетели цены на жилье в течение 2006 года, напомню, на 100%.
- Как при сложившихся непростых обстоятельствах сети агентств недвижимости «Эксперт» удается оставаться на плаву: открываются новые офисы, расширяется территория присутствия, не сокращается рекламный бюджет?
Ответ: Рекламный бюджет в СМИ, газетах все-таки сократился. Мы вовремя «ушли» в Интернет, создав с помощью БестВеба прекрасный портал www.expert-russia.ru
Мы остаемся «на плаву», благодаря франчайзингу, выстроенным технологиям, постоянному обмену опыту.
Франчайзинг является идеальным вариантом развития агентства недвижимости, построенного по семейной модели (далее, СМ). СМ для нас - это не семья, в чистом виде, а агентство недвижимости, с численностью персонала до 50 чел, где не применяется поточная (технологичная) система работы, а клиенты обслуживают риэлтором точечно, индивидуально. Семейным оно называется потому, что в основном на руководящих должностях в таких агентствах недвижимости - родственники (муж, жена, сват, брат и т.д.).
- Почему по отношению к риэлторам сложилось такое негативное мнение, в частности, со стороны чиновников? Только за последнее время риэлторов обвинили в распространении слухов о прекращении регистрации жилья в Регпалате и в том, что из-за посреднических услуг дорожает стоимость недвижимости.
Ответ: Риэлторы всегда будут «крайними». Их не любят везде, и в США, и на Западе. Проблема в том, что риэлторами называют всех: черных маклеров; строителей, продающих первичку; инвесторов-спекулянтов; девелоперов. Поймите, риэлторы не покупают и не перепродают недвижимость, они только оказывают услуги, беря за это комиссию – плату за оказанные услуги.
Не стоит отождествлять все эти группы и подводить всех под «риэлторскую гребенку».
Кстати, стоимость риэлторских услуг в Уфе снизилась с 8% в 2000 году до 4% в 2008 году. Вопрос: 4% это что, астрономическая наценка ? Сравните с наценкой в автосалонах: 7-15% . В магазинах: 10-50%. И мы также хотим развеять миф о том, что риэлторы «делают деньги из воздуха», что зарабатывают безумные деньги. Для сведения: сейчас на стагнации 1 риэлтор в агентстве недвижимости в среднем делает 1 сделку в месяц, получая вознаграждение от 40 до 60% от суммы комиссии.
- Непростая ситуация сейчас складывается на ипотечном рынке. Сократилось ли количество сделок по ипотеке?
Ответ: число сделок не сократилось, но увеличилось число отказов в выдаче ипотечных кредитов. Банки строже стали подходить к проверке клиентов.
- Как сложилась ситуация с продажами на первичном рынке? Сегодня на пресс-конференции в администрации города, посвященной строительству, прозвучало, что существует тенденция к замиранию первичного рынка. Из-за снижения покупательской способности, подорожания себестоимости жилья сократился спрос на первичку. Как это ощущают риэлторы ?
Ответ: замирания не ощущаем, но рынок сузился. Спрос сократился. Сократилась и риэлторская комиссия. Теперь всего 1,5%, причем мы, риэлторы, деньги получаем не от Покупателя, нашего клиента, а от Застройщика. Таким образом, не происходит возгонки цен на первичном рынке жилья. Считаем, что это правильное решение для работы на стагнирующем рынке недвижимости.
- Насколько отличается ситуация на рынке вторичного жилья?
Ответ: отличается тем, что 90% сделок – это альтернативы. То есть надо что-то продать, чтобы что-то купить. Соответственно образуются большие цепочки. И работа риэлтора заключается в связывании всех этих цепей в единое целое.
- Как развивается региональный рынок загородного жилья?
Ответ: стремительно развивается. Появился первый поселок бизнес-класса «Акбердино-Виллэдж». Готовится к открытию мост через Каменную переправу через р.Уфа, что приведет к стремительному развитию направления: Жилино – Зинино – Нагаево – Акбердино – Блохино.
В 2009 году мы ожидаем появление на рынке еще 5-8 поселков и новых направлений.
Стихийная застройка уходит в прошлое. Настало время поселков с управляющими компаниями.
- Какие тенденции, на Ваш взгляд, следует выделить на региональном рынке недвижимости?
Ответ: маклеризация рынка недвижимости, демпинг на рынке услуг, уход небольших агентств недвижимости с рынка.
С конца 2007 и начала 2008 г. с рынка недвижимости Уфы начали исчезать небольшие агентства. К концу 2008 года, по нашим прогнозам в Уфе останется не более 50 действующих агентств недвижимости. То есть еще 30 агентств вынуждены будут закрыться.
Сокращение количества агентств – это следствие неумения работать в период стагнации. Дело в том, что на рынке недвижимости Уфы не было такого сильного спада и снижения спроса за все время работы старожил - риэлторов «ЭКСПЕРТа», т.е. с августа 1993 года.
Мы все были неподготовлены к такому развитию ситуации. У тех агентств недвижимости, у которых не оказалось «жировой прослойки», чтобы переждать зимнее затишье января-февраля 2008 года, когда у большинства агентств сделки были нулевыми. У тех агентств недвижимости, у которых занимаемые офисные помещения находятся в аренде, а не в собственности, возникли большие проблемы в марте 2008 года. И постепенно с арены сошло до 50% агентств.
С кризисом риэлторы борются, понижая процент комиссионных за услуги, и снижая рекламный бюджет.
Комиссия за квартиры на вторичном рынке жилья снизилась с 6% до 4%. Где 2% берут с покупателя, 2% с продавца.
На рынке коммерческой недвижимости установилась дифференцированная плавающая ставка комиссии от 0,5% до 2%. Чем дороже объект, тем меньше комиссия.
На первичном рынке установилась ставка в 1,5%, причем деньги с покупателей не взимаются, комиссию оплачивает застройщик.
Относительно благополучных прошлых лет налицо демпинг по всему спектру рынка недвижимости Уфы.
- Какие игроки в настоящее время делят рынок риэлтерских услуг, и как меняется соотношение их долей в Уфе?
Ответ: в Уфе бал правят частные маклеры. Мы считали в июле 2008 года и получили долю частников в 70%. Агентства недвижимости контролируют 30% рынка недвижимости. Таким образом, можно констатировать, что в 2007-2008 г. произошла «маклеризация» рынка недвижимости Уфы. Этому есть простое объяснение: демпинг со стороны маклеров и низкие издержки в маклерской работе.
До 2007 года соотношение было 60 на 40 в пользу агентов, работающих в агентствах недвижимости.
«Катастрофические» изменения произошли в СМИ по недвижимости. На плаву только «Из рук в руки». Остальные издания либо не выходят, либо выходят нерегулярно, только к выставкам.
Мы подсчитали количество классических агентств недвижимости, давших модульную рекламу в «Из рук в руки» 4 августа 2008 г. Насчитали 8 (ВОСЕМЬ !!!). Ошеломляюще-удручающая цифра для города-миллионника.
Можно сказать, что такой плачевной ситуации нет ни в одном городе-миллионнике.
Вся остальная реклама – это реклама застройщиков или «карманных» риэлторских агентств застройщиков, которые занимаются только продажей конкретных строящихся квартир.
Но Уфа не одинока. Такая же печальная ситуация с рынком недвижимости и агентствами недвижимости наблюдается в городах Новосибирск, Омск, Красноярск, Казань.
- «Эксперт» работает в регионе уже 12 лет. Что изменилось с начала работы на рынке недвижимости и для самой фирмы?
Ответ: костяк работников «Эксперта» на рынке недвижимости с августа 1993 года. Таким образом, мы работаем на рынке уже 15 лет.
Вместе с рынком недвижимости меняемся и мы.
Рынок становится цивилизованным, агентства недвижимости становятся «белыми», ипотека начинает править балом.
Автор: Андреева Елена
Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» Комментарии к статье / Недвижимость / Летняя стагнация на рынке недвижимости.
вячеслав | 2008-09-29 19:58:19
Это не новость уже для нашего рынка недвижимости,тенденции спада цен уже наметились на региональном рынке,Эксперты предсказывают ( gdeetotdom.ru ),что в ближайшее время нас ждет падение цен до 30%.К чему это приведет?К более доступному жилью?Вряд ли.А вот к банкротству небольших банков и ПИФов однозначно.А определенные механизмы все равно вернут цены на свое место
|
 |
1
|
