|
| | НОВЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: комментарий для www.kommentarii.ru Андреевой Е.Я., директора федеральной Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
НОВЫЙ НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: комментарий для www.kommentarii.ru Андреевой Е.Я., директора федеральной Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Аннотация:
С 2011 года Минфин РФ планирует ввести новый налог на недвижимость, размер которого будет зависеть от рыночной стоимости объекта. Об этом заявил статс-секретарь, заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов. По его словам, для введения налога предстоит разработать и утвердить универсальную методику массовой оценки, позволяющую безошибочно определять стоимость любого объекта на рынке недвижимости. Проект поправок в Налоговый кодекс РФ будет разработан к 2010 году. Планируется, что в различные регионы России налог будет введен постепенно по мере их готовности к новшеству, при этом каждый субъект РФ получит возможность вводить свои льготы и преференции.
Вопросы:
Считаете ли Вы целесообразным введение нового налога на недвижимость? Что необходимо учесть при разработке пакета поправок к НК для избежания негативных последствий в будущем? Какой размер налога был бы оптимальным на Ваш взгляд?
Как и кто будет проводить рыночную оценку недвижимости? Какие факторы будут влиять на ставку налога на недвижимость? Будут ли предусмотрены льготы по данному налогу? Если да, то по каким критериям они будут предоставляться? Будет ли налог дифференцирован?
К каким последствиям приведет введение нового налога на недвижимость для участников рынка?
Комментарий Андреевой Е. Я:
На мой взгляд, введение такого налога и целесообразно, и закономерно с развитием рыночных отношений, насыщением и стурктуризацией спроса на недвижимость, расширением предложения различных объектов. Не секрет, что многие обеспеченные граждане имеют сейчас не одну квартиру, а, помимо этого, еще и загородные дома, гаражи, коммерческие объекты в частной собственности.
Причем, с моей точки зрения, экономический смысл нового налога, который, без сомнения, должен иметь прогрессивные и сильно дифференцированные ставки, состоит, прежде всего, в « налогообложении излишеств».
Однако, техническая сторона вопроса пока вызывает огромные сомнения.
Во-первых, как правильно установить прогрессию в налогообложении. Какова та норма собственности, которой имеет право обладать человек с точки зрения его прав и свобод за символическую плату? Ведь установлен же у нас норматив обеспеченности жильем в кв.м. на человека. Возможно, эта норма должна освобождаться на налогообложения?
Во-вторых, не пострадают ли малообеспеченные граждане от налога в первую очередь? Некоторое время назад на рынке недвижимости была отмечена слабая тенденция: пенсионеры, имеющие большие квартиры, заработанные или полученные за всю жизнь, не смогли платить возросшие коммунальные платежи, и начали продавать такие квартиры, покупая меньшие. А если добавить налогообложение….
Не приведет ли некорректное налогообложение к еще большему перераспределению качественного жилья НЕ в пользу простых малообеспеченных граждан и среднего класса?
В-третьих, базой для налогообложения хотят сделать рыночную стоимость объекта. Однако цены на недвижимость в различных регионах России непропорциональны. Причем часто НЕ наблюдается прямой зависимости с уровнем доходов населения. Почему в одном регионе гражданин с таким же уровнем доходов за такую же « панельку» должен платить налог в 2 раза больше? Хорошо, региональные поправки можно ввести, исходя из среднерыночных цен за квадратный метр. Но возникают другие проблемы:
В-четверных: как часто проводить индексацию цен в целях региональных поправок, так как цены на недвижимость теоретически могут « скакать» в течение года и вверх и вниз значительно.
В-пятых: какова будет опять-таки методика расчета среднерыночных цен для индексации. Для иллюстрации приведу такой пример. В большинстве регионов аналитика цен на недвижимость осуществляется на основании межриэлторских баз объектов недвижимости, где, как известно, объекты выставлены по цене предложения (цена продажи, желаемая продавцом). Причем, некоторые агентства в силу регионального делового оборота рынка недвижимости, либо в силу своих частных домыслов, включают в цену и стоимость своих услуг. Так как цель таких баз - строго определенный бизнес и поиск клиента с предоставлением последнему объективной информации, а не налогообложение. Цена же реально совершенной сделки может отличаться от цены начального предложения значительно, ее диктует ситуация на рынке. Это либо торг с продавцом, который, например, сейчас доходит до 10 и даже 15 % на самые неликвидные квартиры. Либо эта цена выше, когда за квартиру происходит отчаянная борьба нескольких покупателей. Реальная цена сделки – тайна клиента агентства недвижимости.
Поэтому может оказаться, что необходимо создание всероссийской независимой базы цен на объекты недвижимости. А это и технически сложно, и настолько ли независима будет эта база данных….
В-шестых. Алгоритм алгоритмом, но кто и на каких условиях будет осуществлять эту рыночную оценку объекта? Не будет ли здесь весьма высоко влияние « человеческого фактора», субъективности, как минимум, и коррупции, как максимум?
Также надо иметь в виду, что рынок недвижимости изменчив. Это касается и структуры спроса и предложения объектов недвижимости, и сезонных колебаний, и обычаев делового оборота. В нашей компании нам часто приходится общаться с агентствами недвижимости из разных регионов. Методики работы и обычаи рынка, которые сломать в одночасье очень сложно, отличаются весьма значительно. Введение же налогов часто ориентировано на центральные и более развитые регионы России, по которым присутствует и более прозрачная статистика. Такой подход изначально ставит в неравное положение налогоплательщиков из разных регионов России.
Наконец, введение налога, безусловно, скажется на деятельности операторов рынка недвижимости. Если сейчас продавцы квартир стараются минимизировать подоходные налоги, то теперь такая тенденция может возникнуть и в отношении налога на недвижимость. Потенциальные противоречия стоимости объекта по кадастровому учету, договору купли-продажи, и оценки в целях обсуждаемого вопроса, могут создать такую юридическую бомбу замедленного действия, «обезвреживание» которой займет годы работы Правительства РФ, ГосДумы, Высшего арбитражного суда, Конституционного суда и прочих ведомств. Вопрос сложный и пока открытый.
Комментарии по заданному вопросу других экспертов читайте на сайте www.kommentarii.ru.
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» www.expert-russia.ru Комментарии к статье / Финансы / Новый налог на недвижимость: комментарии экспертов.
|
