Строительство дома в Германии

Как правильно строить свои отношения со стройфирмой?

Дом начинается не с фундамента на участке - дом начинается с договора. Это правило, к сожалению, многими забывается, а напрасно. Именно на этом этапе закладываются подчас те проблемы, которые будут преследовать застройщика не только всё время строительства, но и порой многие годы после его окончания. … Продуманный подход к договору - гарантия хорошего настроения для человека, вложившего в строительство дома все свои деньги.

Многие застройщики не учитывают тот факт, что устные юридические соглашения не могут учитываться в судебном порядке при спорах со строительной фирмой. Это проблема нашего менталитета - верить хорошим людям на слово. Между тем в каждом договоре о застройке есть пункт о недействительности устных соглашений. Строительство дома - сложный, многоступенчатый процесс. Есть очень много вещей, которые возникают по ходу дела: в целом их можно назвать «изменениями в планах строительства». Постоянно надо решать новые проблемы. И вот тут – то и появляются «хорошие люди», которые дают клятвенные обещания и уверяют, что всё будет в порядке. Золотое правило безопасности в отношениях с подрядчиком гласит: « Всё записывай!»

Все новые соглашения должны быть в обязательном порядке включены в текст договора. Это не значит, что без записи нельзя подать в суд. Можно. Но по пунктам, которых нет в договоре, суд применяет общие положения законодательства. Их применение в очень сильной степени зависит от юридической корректности предоставленных доказательств: подробности, убедительности, обоснованности.

Как вы думаете, у кого больше опыта в предоставлении доказательств: у фирмы, видевшей на своём веку десятки клиентов или у застройщика, встретившего на своём пути одну-единственную фирму? В реальной практике судебных дел по спорам застройщика и фирмы, если нет полной записи всех договорённостей, фирма выигрывает процесс в трёх случаях из четырёх. Делайте выводы!

При строительстве дома фирма обязана учесть ( в пределах разумного) и дополнительные пожелания застройщика. Они не вписываются в основной договор, а оформляются отдельным соглашением. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонам , и на этом основании считается составной частью договора. Существует и ещё один момент -подтверждение заказа фирме. Если оно будет отличаться от условий договора, конечными условиями соглашения должны считаться условия, изложенные в подтверждении заказа.

Договора на строительство дома не составляются в Германии в свободном порядке. Они опираются на один из двух нормативных документов: «Положения о подряде на строительные работы» (VOB ) или «Гражданский кодекс законов» ( BGB). Так вот, если применяется первый вариант, фирма обязана при заключении договора предоставить застройщику полный текст этих положений и записать в договоре, что следует «Положению о подряде». Если этого не было сделано, договор автоматически попадает в зону действия Гражданского кодекса. На что-то же он должен опираться!

В судебном споре перевести договор в сферу действия Гражданского кодекса можно ещё в одном случае: фирма путём недопустимых оговорок в договоре «неправомерно и в сильной степени» склонила его содержание в свою пользу. Тем самым «Положение о подряде» как бы «перекрывается» Гражданским кодексом, как более основным документом. Кстати, об оговорках. Любые оговорки в договоре действительны, только если они опираются на Закон об общих деловых условиях (AGB - Gesetz). Это касается всего текста договора, в том числе и того, который напечатан мелким шрифтом. Для уверенности в успехе лучше всего текст договора перед подписанием показать юристу, специализирующемуся на строительных делах – пусть «почистит».

Во всех положениях, которым может следовать строительный договор, одинаково трактуются условия оплаты. Они просты: пока идёт строительство, все предстоящие работы оплачиваются авансовыми взносами застройщика. План оплаты является приложением к подтверждению заказа. Если какие-то работы заявлены слишком поздно (все планы уже составлены и подписаны), фирма имеет право потребовать от застройщика гарантий их оплаты, потому что предыдущие гарантии на них не распространялись. Полный расчёт, естественно, происходит при окончательной сдаче дома.

Обратите особое внимание на строительный план. В нём все необходимые работы должны быть описаны подробно и точно с технической точки зрения. Это, по сути, инженерный проект, и описания должны носить инженерный характер. Всё, что не попало в строительный план, но возникло по ходу дела, станет предметом вашей самостоятельной оплаты. Всё, что описано недостаточно подробно и точно, может стать предметом спора со строительной фирмой.

Если же это всё же случится, и стороны не смогут прийти к соглашению, в дело вступит эксперт, назначенный Торгово-Промышленной палатой. Все предварительные расходы по оплате эксперта несут обе стороны спора, а раз обе, то и поровну. Решения эксперта являются обязательными для обеих сторон. Сторона, проигравшая спор, оплачивает все окончательные расходы на эксперта.

Самое интересное, что есть немало случаев, когда самый главный вопрос - срок сдачи дома, лишён в договоре конкретности. Учитывая сезонный характер строительных работ, это просто фантастика! Например, срок устанавливается просто на количество месяцев, или не указана дата начала работ, как точка отсчёта этого количества. Конечно, ни одна фирма не согласится подписать договор с указанием конкретной сдачи дома вне всяких причин, которые объективно могут этому помешать – и это правильно.

Но все эти причины должны быть полностью и абсолютно конкретно указаны в договоре, и перед тем, как его подписывать, застройщик должен их тщательно проанализировать. С чем-то ведь можно и не согласиться – и настоять на своём. Как и на многом другом в договоре. Только делать это надо до подписания, а не после, потому что перспективы успешного суда со строительной фирмой, увы, оставляют желать лучшего…

Финансирование строительства.

Строительство дома - самое дорогостоящее предприятие из всех, которые может себе позволить обычный гражданин Германии. Поэтому даже небольшие ошибки при организации финансирования строительства могут привести к серьёзным денежным потерям. В основе финансирования всегда лежит план погашения всех расходов от начала и до конца стройки. Составить этот план самостоятельно по определению невозможно: слишком много факторов надо учесть, и учесть при этом профессионально, со знанием дела.

Следовательно, надо обращаться к специалистам. План финансирования составляют для своих клиентов служащие того учреждения, которое этим финансированием и будет заниматься: частного банка или сберкассы. Можно обратиться и к независимому финансовому консультанту, а то, что связано со сметой, заказать в стройфирме. И всем планам финансирования, кто бы их не составлял, нужно доверять только частично, помня, что любой специалист, как бы добросовестно он ни считал, считает чужие деньги, а для вас они - свои.

Статистика промахов при составлении планов финансирования говорит, что грубые ошибки совершаются в каждом четвёртом случае, а небольшие, но всё равно болезненные -в каждом втором. Проблема проблем -менталитет. Бесплатные консультации по определению не могут быть до конца объективными и качественными, потому что те, кто их дают, заинтересованы в заключении договора. Следовательно, кто-то больше, кто-то меньше, но консультанты, связанные с финансирующими организациями, о чём-то важном умолчат или исказят картину. Об этом нетрудно догадаться, исходя из жизненного опыта, но вот беда - за объективную консультацию наши люди не хотят платить.

Действительно независимыми консультантами являются, например, сотрудники Центра потребителей (Verbraucherzentrale). Их услуги стоят денег, но раз уж вы решились на предприятие стоимостью в сотню тысяч евро, какой смысл экономить на правильном финансовом расчёте, способном сберечь вам от 5 до 20 процентов об общей суммы затрат? Центры потребителей есть во всех столицах федеральных земель и крупных городах Германии. Beratung zur Baufinanzierung может быть оказан и в форме индивидуальной консультации, и в форме семинаров, обучающих будущих застройщиков правильно строить финансовый план и смету строительных расходов.

Здесь же можно проверить и все договора, которые вы будете заключать (нет ли там недопустимых условий или некорректных оговорок), финансирование и условия кредитования в разных структурах. Разумеется, вас проконсультируют параллельно и в финансовых организациях, и отказываться от этого не надо. Но у вас будет возможность сравнить разные мнения и сделать свои собственные выводы, а это-то как раз и самое важное.

Что важно учесть при составлении плана финансирования строительства дома?

В первую очередь не совершить ту ошибку, которая свойственна многим непродуманным бизнес-планам: нельзя строить финансовый план без резервного запаса прочности. Это одна из самых распространённых и самых печальных ошибок при расчёте финансирования. Что бы вы ни считали и как бы вы ни считали, все расходы, которые возникнут на протяжении многих лет, просчитать нельзя по определению. Этого не может никто. Следовательно, за пределами всех конкретных граф тех или иных затрат должна стоять ещё одна – «непредвиденные расходы». Нужно обязательно зарезервировать не меньше 10 процентов от общей суммы затрат и вставить их в эту графу. Пессимисты могут поставить туда и 15, и 20 процентов: они не всегда ошибаются.

Вторая ошибка, способная разрушить благополучие семьи, строящей дом - завышенная оценка собственных финансовых возможностей. Опытные и объективные консультанты, как правило, не советуют браться за дорогие объекты, даже, когда кажется, что они вполне по силам. Жизнь меняется и, к сожалению, не всегда в лучшую сторону. Происходят разные события, которые трудно предсказать: снижение доходов или развод, увольнение или резкое подорожание кредита. Наверное, 100-150 000 евро - средняя величина риска, и не стоит идти дальше. Есть масса примеров, когда строительство дома через 5-7 лет становилось непосильным бременем для застройщиков. Кстати говоря, тысячи недостроенных домов в России и на Украине - из той же серии: слишком оптимистично выстроенные планы. Причём чем дороже задуманный дом, тем везде выше процент «недостроя».

Третья рискованная позиция - изменение условий ссуды после окончания периода стабильных процентов. Общее правило - искать договора с максимальным периодом постоянной процентной ставки и расходов на комплексное обслуживание кредита. Правилом этим очень часто пренебрегают, меняя стабильность на более низкие затраты в первые периоды финансирования. Но этот выигрыш, столь соблазнительный конкретными суммами экономии, потом запросто может обернуться расходами, начисто перекрывающими первоначальную выгоду. Лучше пойти на более высокие затраты в первые 5-10 лет финансирования, но иметь возможность полностью рассчитать свои расходы, чем рисковать резким ухудшением условий финансирования после окончания стабильного периода.

Ещё один риск - недооценка размеров собственного капитала, необходимого для успешного и посильного финансирования. Желание как можно быстрее реализовать свою мечту и приступить к строительству дома часто перевешивает здравый смысл и осторожность. Вместо того, чтобы подождать год-другой и накопить необходимые резервы, многие застройщики под влиянием собственного нетерпения приступают к делу с явно недостаточной суммой личных резервов.

Это неизбежно в конечном счёте приводит к двойному и тройному перефинансированию, каждое из которых надо обслуживать. Общераспространённое мнение, что при благоприятных условиях может хватить собственных резервов в размере 10 процентов от общей суммы затрат, в 80 процентах случаев опровергается реальной практикой. Причём цифра в 20 процентов тоже не становится гарантией успеха, а является только средней величиной. Оптимальным резервом, если трезво посмотреть на вещи, всё-таки должна быть величина в 30 процентов. Тогда можно выбрать реально вполне посильные условия общего кредитования. И приступить к делу.

Строим дом: дешевле ли делать самим?

Начнём с хорошо известных вещей. Часть работ по строительству дома, экономя деньги, можно выполнить и своими силами: личными и с помощью родственников. Обычно за это берутся, если слишком мал собственный капитал или постоянный доход. Как показывает опыт, это даёт возможность сэкономить от 15 000 до 35 000 евро. При финансировании кредитные организации соглашаются учесть будущие самостоятельные работы в смете, занося их в соответствующую графу. Но это возможно лишь тогда, когда объём самостоятельных работ не превышает 15 процентов от сметы. В оптимизм, зашкаливающий за 15 процентов, почему-то не верят.

Если стремиться превратить личный вклад в строительство в часть стартового капитала при кредитовании, надо чётко рассчитать, какие виды работ есть смысл включать в смету по статье «Сделаю сам». Общее правило гласит: надо браться за те виды работ, в смете которых заработная плата играет ведущую роль. Это связано с тем, что сэкономить на материалах вам вряд ли удастся. Стройфирма в большинстве случаев за счёт налаженных связей и оптовых закупок купит материалы дешевле, чем вы. Другое дело, будет ли она закладывать в смету именно ту стоимость материалов, которая была при закупке… Но в любом случае лучше ориентироваться на малярные и отделочные работы, настилку полов и монтаж дверей.

Малярные работы многим знакомы со времён жизни в СССР, потому что их приходилось делать самим при ремонте своей квартиры или дома: мастеров в те времена заказывали далеко не все. Это покраска оконных рам, дверей и радиаторов, побелка стен и потолков и наклеивание обоев. Единственное, что здесь надо учесть - современные технологии. Они предохраняют поверхности от пятен и следов работы. В Германии всем знакомы защитные ленты при покраске оконных рам и прозрачная полиэтиленовая плёнка для полов. Точно так же современные технологии надо применять и при настиле полов.

Очень часто застройщик самостоятельно выполняет работы на участке. Это разбивка сада, устройство террасы, « строительство» забора, прокладывание дорожек на участке. Все эти работы действительно относятся к разряду выполнимых новичками, но несколько консультаций опытных мастеров - прямо на участке - будут совсем не лишними. При устройстве сада грунт завозить не обязательно: можно использовать тот, который вынут при рытье котлована. Но надо сразу же договориться с фирмой, чтобы почвенный грунт складировался на участке, иначе его вывезут так далеко, что возвращать уже не будет смысла.

Сложнее обстоит дело с санитарно -техническими и электромонтажными работами. В принципе их должны делать профессионалы, поэтому за весь объём этих работ браться крайне рискованно, но те, что относятся к разряду второстепенных, при наличии определённого опыта и консультаций специалистов, всё-таки делать можно. Что при этом надо обязательно учесть? При оборудовании ванной комнаты и туалета нужно выполнить все немецкие правила безопасности работ и современные технические нормы. Для этого надо как следует ознакомиться с «Общими условиями снабжения» «AVB» (Allgemeine Versorgung-Bedingungen). В том же самом документе есть все необходимые указания и насчёт электроработ. В Германии даже для того, чтобы вкрутить лампочку в патрон, есть правила.

В каждой стройфирме, занимающейся домами, есть перечень тех видов работ, которые они допускают в качестве самостоятельных. Спорить с этим перечнем у вас нет права: их список входит в сферу компетенции фирмы. Список этот у разных фирм может быть разным, поэтому с ним надо ознакомиться и решить, насколько он вам подходит, до того, как вы с этой фирмой заключите договор.

По каждому виду работ у фирмы, естественно, есть калькуляция. Это очень важный момент. Калькуляция тем более у разных фирм разная, и по- разному внутри каждого раздела определяется соотношение материалов и оплаты труда. Следовательно, выбирая работы, которые вам посильны и в которых расходы на оплату труда максимальны (это позволяет вам больше денег перевести в свой стартовый капитал), надо ориентироваться не на свои представления, а на документы ваших подрядчиков.

Какие проблемы вас ожидают при выполнении работы личными усилиями и усилиями друзей и родственников? Первая проблема - страхование работ. Отвечать за последствия работ, выполненных любителями, страховая компания может отказаться. Точно так же, естественно, вы не получите на самостоятельные работы и гарантию стройфирмы.

В первую очередь это касается, конечно, сантехники, электрики и водопровода. В Германии для каждого вида работ есть специализированные фирмы, имеющие лицензию и страховые полисы, а у вас нет ни того, ни другого. Дело порой решается позитивно, если работы приняты специалистами, потому что тогда ответственность переходит на них. Но, если где-то нарушены нормативные требования, мастера акт приёмки не подпишут. Но и при наличии у вас страхового полиса в реальной практике более-менее без споров выплачивается страховое покрытие относительно небольших убытков. Когда же дело доходит до крупных сумм, у страховой компании появляется порой острое желание вспомнить, что эти работы проводились не теми, кем надо - и начинается хождение по судам.

Вторая проблема связана с актом приёмки. Если фирме не подпишут этот акт, переделки и связанные с этим расходы, она, естественно, берёт на себя. Вашей головной болью это не будет. Если же акт приёмки не подпишут вам -будет.

Следующая проблема - помощь друзей и родственников. Если их помощь не будет документально оформлена, вас могут обвинить в нелегальном найме. Это не СССР, в Германии не принято работать «за хорошие отношения». Сразу же всплывёт тема «чёрного нала», неуплаты налогов и страховых взносов. Оформление же требует их уплаты, следовательно, берите карандаш и считайте расходы.

Подводя итоги надо сказать, что какие бы проблемы не влекли за собой самостоятельные работы, они были, есть и будут. Деньги есть деньги, и если их не хватает и неоткуда взять, люди всё равно, несмотря на риск, за них будут браться. Страшного в этом, если чётко соблюдать все «правила игры», и вправду ничего нет. Другой вопрос, насколько эти правила соблюдаются. Проблемы вызывают не самостоятельные работы как таковые, а плохой подсчёт их затратности и нарушение технологий. Со всем остальным всегда можно справиться. В добрый путь!

Стройка как борьба за свои права

Застройщик и стройфирма

Каждое занятие на свете имеет свою философию. Своя философия у застройщика и своя - у строительной фирмы. Цель застройщика проста: построить свой дом и рассчитаться со стройфирмой , банком и другими кредиторами. Цели строительной фирмы куда более разнообразны, и к тому же могут меняться в зависимости от ситуации.

Далеко не всегда целью фирмы становится лучше, быстрее и качественнее выполнить свою работу. Фирма может стремиться к завышенной прибыли, быстроте в ущерб качеству, к затягиванию стройки, чтобы успеть сделать работы на другом объекте. Конечно, для решения спорных ситуаций есть суд. Но не стоит заказчику надеяться, что суд будет обязательно на его стороне. Любой процесс можно как выиграть, так и проиграть.

Поэтому страховаться от действий строительной фирмы надо не с помощью суда, а с помощью грамотно оформленного договора, консультантов Союза застройщиков (Bauherren – Schutzbund ) или общества потребителей и , конечно, опытного адвоката. Вы можете также обратиться к помощи и совету строительного эксперта (Sachverst;ndiger). Он всегда может подтвердить состояние стройки на данный момент и стоимость уже проведённых работ. Конечно, всё это требует денег. Но строительство дома - дорогостоящий процсс, в котором экономия на защите своих интересов выйдет вам боком. Так что в смете своих расходов на строительство надо заранее прописать графу этих расходов.

Строительство, как известно, вещь сложная и малопредсказуемая. Случиться может всякое, а как действовать в спорной ситуации, знает не каждый. Никогда не надо торопиться с принятием резких и окончательных решений. Стройфирмы имеют в своём арсенале немало козырей, перебить которые не всегда возможно. В любом случае вам понадобятся трезвость, умение спокойно и взвешенно оценить ситуацию и дипломатическое искусство. Особенно, если вы крупно заплатили вперёд. Тогда уж точно без дипломатии не обойтись.

Сам себе прораб

За качеством работ на стройплощадке по закону должен наблюдать прораб (Bauleiter). Но для того, чтобы это действительно происходило, необходимо соблюдение двух условий: прораб должен быть в этом искренно заинтересован и он должен приходить на стройплощадку ежедневно. Первое условие из числа невидимых глазу, второе вы можете регулярно контролировать сами. Уже сам факт отсутствия прораба на стройке - тревожный сигнал. За время этого отсутствия рабочие могут проложить, например, некачественную трубу и успеют её закопать. Кто это сможет заметить вовремя? Проблемы, причиной которых стали некачественные материалы, проявятся только в уже готовом доме. Например, в доме появится плесень. Причина неизвестна, и каждый будет говорить своё.

Фирма может заявить, что всё сделала правильно, а вот вы плохо проветриваете помещения или , наоборот, слишком долго держите окна открытыми. На самом же деле плохо изолированы наружные стены или некачественно проведены кровельные работы. Или дом будет плохо нагреваться. Фирма будет утверждать, что вы не следите за отводом воздуха из радиаторов. А на самом деле, предположим, плохо изолированы нагревательные трубы или вам встроили слишком маленькие для такого объёма радиаторы. Конечно, всё можно доказать технической экспертизой и после сдачи дома в эксплуатацию. Но как же это хлопотно и недешёво! Не лучше ли заставит прораба следить за работами ежедневно? Да и самому появляться на стройплощадке почаще. Ведь о строительных недостатках надо заявлять немедленно, а как вы это сделате, если будте приходить на стройплощадку раз в неделю или и того реже?

Если вы заметили, что что-то сделано не так, протест надо заявить в письменном виде (schriftliche M;ngelr;ge ). Указав в протесте на недостатки, надо обязательно назвать срок их устранения. При этом недостаток надо описать технически точно, а не бытовым языком. Если можно привести размеры, их надо привести. Если письмо будет составлено бытовым языком, а не языком инженера, фирма имеет полное право его проигнорировать, сославшись, что из письма неясно, что и как надо сделать. Обычный срок устранения недостатков на основании поданного вами письменного заявления составляет 12 рабочих дней. К этому сроку фирма имеет право добавить время, необходимое для проведения дополнительных работ, потому что не во всех случаях есть техническая возможность уложиться в указанный срок.

Устранение недостатков

Если устранение недостатков стройфирмой затягивается, можно лишить фирму части работ. Этот метод применяют, если спорные вопросы мирным путём решить не удаётся, на уступки фирма не идёт, а расторжение договора в целом нежелательно для заказчика из-за крупных потерь. Чтобы не задерживать стройку, часть работ заказчик имеет право взять на себя, лишив стройфирму их выполнения. Разумеется, это нельзя делать произвольно, не посоветовавшись со своим адвокатом. Но сделать это можно. Для этого нужно в письмо с требованием устранения недостатков включить предупреждение о лишении фирмы части работ, если сроки выполнения требований не будут соблюдаться. Правда, здесь есть одна тонкость.

Отбирать у стройфирмы надо только те работы, которые ещё не начинались. Дело в том, что многие подрядчики , к которым вы обратитесь в поисках замены производителя работ, категорически откажутся доделывать кем-то начатые работы. И они правы, потому что , если работу делают двое разных хозяев, невозможно дать заказчику общую гарантию качества. Есть и ещё один момент, который надо учесть до того, как вы примете решение.

Если фирма лишается части работ, она обязана вычесть их стоимость из вашей общей задолженности за строительство дома. Но эта сумма часто оказывается заниженной — и решить этот вопрос так, как вы хотите, можно только через суд. Суд же затянет сроки строительства, что далеко не всегда вас устроит. Поэтому многие предпочиатают согласиться на эту заниженную сумму. Такова реальность. И ни в коем случае нельзя вести переговоры с фирмой о лишении её части работ без своего адвоката.

Если ваши требования будут составлены юридически некорректно, фирма может «поймать» вас на желании расторгнуть договор вообще, что неизбежно ведёт к выплате вами крупной неустойки. Если же все рифы пройдены и вы благополучно и без особого ущерба для себя лишили фирму части работ, надо искать новых подрядчиков.

Как правило, новый подрядчик потребует от вас задаток и периодическую оплату работ по мере их продвижения. Это требование нормально и естественно, ведь новые люди не в курсе вашего финансового положения. Вы же не должны забывать требовать на каждом этапе от нового подрядчика выставления счёта и предоставления квитанций о получении денег. Эта документация абсолютна необходима для спорных случаев. Какие-то работы вы может проводить и самостоятельно. Как правило, это работы, не требующие специального образования и для которых не так важен срок гарантии.

Работы заморожены

Бывает, что стройфирма приостанавливает работы по вине застройщика, то есть вас. Это случается при задержках платежей, невыполнении взятых на себя самостоятельных работ, нерешённых по вашей вине спорах с прорабом. Когда именно фирма может приостановить работы, указано в положениях строительного договора и в законодательстве. Но даже в этом случае фирма обязана устранить указанные вами недостатки. Это считатся не продолжением стройки, а выполнением фирмой взятых на себя договорных обязательств. Каждый день простоя по вашей вине вам несёт убытки. Это убытки прямые, в виде штрафов, и косвенные, в виде расходов, связанных с нарушением графика строительных работ. Ничего не поделаешь.

Дом с недостатками

Новый дом , сданный заказчику без каких-либо недостатков, существует только в воображении заказчика. Таких домов нет в природе. По статистике Союза защиты застройщиков, в каждом новом доме в среднем можно насчитать около 15 недостатков. Чаще всего можно встретить недостаточно хорошую звукоизоляцию. Что ещё встречается? Применение разных камней при кладке стен, недостаточное армирование бетонных блоков, незаполнение швов в кладке. Как результат — сырость и излишняя отдача тепла. Можно встретить плохую изоляцию кровли, отсутствие паронепроницаемого слоя, неравномерную кладку черепиц, широкие щели в деревянных балках. Сырость в результате гарантирована.

В окнах и входной двери может быть частичное или полное отсутствие деформационных швов, неточные размеры, повреждённые детали. Проёмы окон и дверей могут быть плохо оштукатурены. В результате в штукатурке появляются щели, а окна и двери плохо закрываются. Во внутреннем слое штукатурки могут быть щели, неровная поверхность, сыпучесть. В результате возникают проблемы при проведении малярных и плиточных работ. В наружной штукатурке те же самые щели и неровности соседствуют порой с протёртостью верхнего слоя. Сырость и повреждения из-за мороза гарантированы.

В бетонном или цементном покрытии пола можно встретить неровности, бугры и отсутствие деформационных швов вдоль стены. В результате — появление щелей и проблемы при прокладывании полового настила. Половой настил тоже может быть с дефектами : волны, пятна, края не прилегают, чётко заметны места соединения, настил вылезает за границы отдельных помещений. Придётся менять настил за свой счёт. Небрежность при встраивании жалюзей может привести к появлению щелей в стене и утечке тепла.

Бывают и материалы несоответствующего качества. На трубах может отсутствовать печать технического контроля ( DVGW gepr;ft), они могут состоять из разных материалов или быть плохо изолированы. Как результат — ржавчина, шум, крупные расходы на подогрев воды.

Вообще проблема некачественных материалов достаточна частотна. От применения фирмой некачественных материалов вы можете подстраховаться с помощью договора. Надо исключить из договора коварную оговорку: « oder gleichwertiges Produkt“ Дело в том, что между материалами, изготовленными в Германии и изготовленными в Восточной Европе, часто есть весьма существеннная разница. Иногда применяют немецкие , но уже использованные, не новые материалы. Вот почему сразу же надо исключить право стройфирмы применять аналоги немецких материалов или материалы, бывшие в употреблении.

Нейтральный эксперт

Остаётся решить ещё один вопрос: «Как контролировать стройку, если у вас для этого нет необходимых технических знаний?» Пригласить нейтрального сопроводителя стройки (neutraler Baubegleiter ) Для этого лучше всего вступить в местный Союз застройщиков. Гонорар экспрта составляет, как правило, от одного до полутора процентов от цены дома. Это вполн нормальная цена, ведь убытки от нарушений правил строительства могут оказаться на порядок больше. Эксперт будет сопровождать стройку с первого до последнего дня и примет также участие в приёмке дома.

Если вы не хотите вступать в Союз застройщиков, тогда вы можете обратиться в филиал общества строительно-технического контроля по месту жительства ( T;V BAU). Вам тоже могут здесь предоставить независимого эксперта. При завершении стройки вы получите сертификат качества. Есть и частные фирмы, предлагающие услуги по контролю за стройкой ( Baubetreuung). Но здесь уже надо быть осторожным : в отличие от обществ, гарантии качества предоставленнных услуг по контролю за строительством, к сожалению, не всегда бывают достаточными. Разумеется, о независимом эксперте надо позаботиться до начала строительства и до заключения договора на застройку, потому что присутствие эксперта можно внести в этот договор.

Смотри в план!

В жизни бывают всякие неожиданности: хорошие и плохие. О хороших никого предупреждать ,естественно, не надо: им и так все рады. О плохих совершенно точно можно сказать : «Предупреждён — значит, вооружён». Тем более,когда речь идёт о самом дорогостоящем процессе для обычного человека : строительстве дома. Вот с чем сталкиваются на практике застройщики в Германии.

План застройки

Участок куплен, дом под ключ подобран, все бумаги, необходимые для застройки, сданы и вы ждёте разрешения, необходимого для начала работ. И тут вам приходит письмо, из которого следует, что дом, подобранный вами, не вписывается в строительные проекты общины. Вот так неожиданность! А ведь эту неожиданность можно было предупредить. Надо было в строительном ведомстве заранее ознакомиться с планами застройки и использования вашего участка (Fl;chenutzungspl;ne). Там есть не только предписанные для данного участка параметры дома(высота, размеры) , но и масса других полезных сведений: расположение строительных границ, строительной линии.

Более того, из этих планов можно порой узнать и ещё более любопытную вещь: этот участок вообще нельзя застраивать! Например, потому что он был запланирован к застройке, но так и не включён в проект застройки микрорайона. Тогда остаётся только ждать год за годом, пока долгожданное включение в проект всё-таки произойдёт или попытаться как-нибудь, с потерями или без, сбыть заколдованный участок с рук. Чтобы избежать такой неожиданности, надо знать, что участки под строительство в Германии разделяются на три группы.

Bauerwartungland

Это участки, которые могут быть включены в проекты по застройке микрорайона. Когда это произойдёт, никто не знает. На попытки узнать сроки поточнее вам уклончиво ответят : «Время покажет». Более того, уже существующее намерение коммуны включить участок в план застройки может быть кардинально изменено или отменено полностью, потому что жизнь, как всегда, имеет свойство менять обстоятельства, а вслед за этим меняются и планы.

Такие участки стоят пятую часть от обычной цены. Их тоже, между прочим, покупают, вкладывая деньги в зону азартного риска. Это как игра на бирже или в казино, но всё-таки с гораздо более высокой вероятностью успеха, потому что недвижимость достаточно надёжное обеспечение вложенных денег. В конце концов, участок рано или поздно под застройку наверняка пойдёт, и тогда прибыль от этой операции , даже с учётом инфляции, будет очень большой. Здесь нужна готовность ждать сколько угодно.

Если же вы хотите сами застроить этот участок, то за годы ожидания как раз накопите деньги на оплату инфраструктуры и самого строительства. В этом тоже есть смысл, если вы намерены оставить дом в наследство своим детям, и вам поэтому особо некуда спешить.

Rohbauland

Это участки, уже надёжно включённые в планы застройки микрорайона, но ещё не имеющие плана подключения инженерной инфраструктуры. Они уже дороже участков из зоны ожидания, но по-прежнему намного дешевле,чем участки, имеющие все необходимые согласования. Участки из этой группы дешевле «готовых» на 60-70 процентов. Их покупают , исходя из тех же расчётов, что и участки первой группы : либо высокая прибыль при продаже, либо выигрыш времени для накопления средств на инфраструктуру и строительство. Разрешения на застройку у вас, естественно, ещё не будет, потому что как можно строить без подведения сетей? Зато будет участок, который совершенно точно когда-нибудь это разрешение получит.

Ausgewiesenes Bauland

Это участки, включённые во все планы и допущенные к застройке. Уже можно получать разрешение на строительство. Остаётся только несколько месяцев или полгода ожидания подведения инженерных сетей. Дом при этом всё равно произвольно выбирать нельзя. Он должен соответствовать инженерно-архитектурным планам коммуны. Чтобы это узнать, вы можете обратиться за предварительным запросом в строительное ведомство. Это потребует от вас оплаты небольшой пошлины, размер которой вам в этом же ведомстве и укажут. Но и здесь вас могут ожидать сюрпризы.

Bebauungsplan

В идеале план застройки каждого участка должен опираться на общие строительные положения. Но это в идеале. На практике же возможны отклонения. Например, по общим строительным положениям, вы можете поставить на своём участке дом такого-то размера, а реально от вас потребуют этот размер уменьшить.

Предписаниям подчиняется очень многое: внешний вид дома , расстояние от границ участка до проезжей части, высота дома, количество этажей, мансарда, гараж, максимально возможная общая жилая площадь, максимальная площадь всех строений на участке, скат крыши, озеленение. Если у вас на участке не нашлось для озеленения достаточно места, община может вас заставить докупить площадь к своему участку (Ausgleichfl;che) и озеленить эту площадь.

Если нет возможности расширить участок, вас могут заставить купить дополнительную площадь в любом другом месте на территории общины и опять-таки её озеленить, потому что у общины есть план озеленения и этот план надо выполнять. Этот вариант , конечно, не всегда встречается, но возможен. Есть ещё многочисленные положения о противопожарной безопасности, защите от шума, ограничения выбросов в окружающую среду, правил безопасности всех видов и сортов. И уж, конечно, нельзя произвольно в жилом доме, хотя он и свой, открыть мастерскую или магазин. Для этого нужно специальное разрешение.

Коварный грунт

Экспертиза грунта на вашем участке может уже существовать и вы можете ознакомиться с её результатами в строительном ведомстве. В принципе для вас она не обзательна, если на соседних участках такие же условия , как и у вас, и эти участки уже застроены. Тем более не обязательна, если ваш участок уже использовался под строитепльство, и у прошлых хозяев не возникало проблем. Но если соседних застроенных участков нет и ваш ещё никогда не застраивался, вы покупаете не участок, а «кота в мешке». Лучше подстраховать себя и заказать экспертизу (Gutachten ;ber Bodenverh;ltnisse). Её делает специалист — Bodensachverst;ndiger.

Проблемы с грунтом могут не просто затруднить строительство, а полностью его отменить ,как таковое. Расходы по преодолению этих проблем могут оказаться непосильными для застройщика. Если вам попался слишком влажный грунт, не факт, что его вообще можно здесь осушить. Близость реки или ручья может перечеркнуть все ваши надежды. Если на участке раньше была ферма или вредное производство, почва наверняка заражена ядовитыми отходами, устранить которые крайне трудно.

Форма участка

Форма участка — отдельная тема для разговора. Лучше всего иметь в своём распоряжении правильный квадрат. Но это в идеале. Обычно приходиться мириться с более или менее вытянутой формой. Слишком вытянутые участки вообще порой не подлежат застройке. Но и участки, вытянутые не чрез меру, тоже имеют свои особенности, которые надо обязательно учесть при покупке. Чем длиннее границы участка, соприкасающиеся с улицей (Grundst;cksgrenzen), тем больше будут коммунальные пошлины (Anlegegeb;hren).

Хуже всего угловой участок. У него максимально велика длина границ, соприкасающаяся с улицей. Но встречается ещё одна беда. Сами коммуны в целях экономии места порой предлагают к застройке участки в форме «чулка», с шириной фасадной части не больше шести метров и длиной до тридцати. Строить на таком участке дом рядовой застройки можно только, если все помещения в доме тоже будут «чулками».

Но не лучше и вариант, когда вы покупаете слишком крупный участок, с площадью про запас. Так поступают, когда планируют в будущем новые пристройки ли раздел участка между родственниками. Но планы могут измениться, дети не захотят здесь жить, а если и захотят, вам могут и не дать разрешения на строительство второго дома на одном участке. Так что каждый раз приходиться думать. На то и стройка.

Подготовка участка

На то и стройка, чтобы не ошибиться ещё в одном моменте. Даже если вы оплатили уже существующие счета за инженерную подготовку участка, это ещё не означает, что эти счета окончательные. Дело в том, что, возможно, не все необходимые работы уже произведены: какие-то отложены на потом. Поэтому, чтобы потом не удивляться, надо выяснить, будут ли ещё производиться на участке инженерные работы, сколько они будут стоить, и когда нужно будет платить. Вообще оплата инженерной подготовки участка рассчитывается в одном из двух измерений: либо паушальная сумма, привязанная к общей площади, либо коррекция этой суммы с длиной участка, граничащей с улицей. В этом случае, чем длиннее граница участка и улицы, тем больше расходная часть на подготовку территории к застройке.

Размеры расходов везде разные, но в целом стоимость инженерной подготовки участка общей площадью около 600 квадратных метров составляет от шести до десяти процентов от стоимости участка. Естественно, чем больше участок, тем больше и расходы, но не всегда в прямой пропорции, так что и здесь всё конкретно. Разумеется, подготовка участка к застройке означает не работы на самом участке, а подведение к его границам инженерных сетей. При этом , если подъездной дороги к вашему участку не существует, или она не доходит до границ участка, дорожно-строительные работы по подведению дороги тоже производятся за счёт застройщика, то есть за ваш счёт. Но и это ещё не всё.

В планах общины на будущее может стоять многое:велосипедная дорожка, автостоянка, дополнительное уличное освещение, дополнительное озеленение. Всё эти расходы тоже, естественно, будут в своё время оплачивать собственники. Такова роль собственников везде, в том числе и владельцев квартир в многоквартирных домах. Не хочешь платить, снимай дом или квартиру. Тогда все эти расходы будут включены в арендную плату, и отдавать деньги будет как-то психологически легче, чем выкладывать крупные суммы разовым порядком в роли собственника. Но тогда не будет и своего дома. В жизни всегда приходиться выбирать.

Строительный план

Строительный план считается принятым, если он подписан обеими сторонами. Учитывая важность вашей подписи, используйте её необходимость в своих интересах : внимательно проверьте план вместе с независимым специалистом, прежде, чем его подписывать. Дело в том, что не всё в строительном плане может соответствовать строительным нормам. Тогда нужно вносить изменения : до начала строительства, а не после. Внесение изменений после начала строительства обойдётся в тысячи евро, а предъявить претензии фирме вы не сможете, потому что добровольно и сознательно строительный план подписали собственноручно, а следовательно, его утвердили. От каждого плана у вас в обязательном порядке в папке должны лежать копии. Если их вам не дали, потребуйте.

Строительный план не должен при этом в обязательном порядке включать все детали строительства, вплоть до малейших. Тип окон, дверей, кафельной плитки и тому подобное часто выбирают вместе с прорабом уже после подписания строительного плана, в ходе строительства. Впрочем, если для вас это вопросы принципиального порядка, и вы будете настаивать в их включении в строительный план, с вами придётся согласиться. В принципе, в строительный план при желании действительно можно включить почти всё: и тип коврового покрытия, и тип котла, и форсунки, и радиаторы, и санитарно-техническое оборудование и даже расположение розеток и выключателей в каждом помещении.

Есть фирмы, которрые треубуют обязательного участия застройшика при выполнении простых работ, не требующих особой квалификации. Это тоже может быть отражено в строительном плане. Причины такого подхода просты : нехватка времени и кадров у фирмы, выполняющей работы одновременно на нескольких объектах.

Само по себе такое требование вовсе не означает, что эти работы вы должны выполнять лично, собственными руками. Речь идёт лишь о том, что на эти работы вы должны найти отдельного подрядчика. Чаше всего речь идёт о малярных работах, побелке, наклейке обоев и прокладке полового настила. Что интересно, не всегда исключение этих работ из строительного плана приводит в такой же пропорции к уменьшению цуены строительства, так что стоит при выдвижении такого требования просмотреть и другие строительные фирмы, прежде, чем соглашаться.

Каким должен быть ваш дом

Строительство дома — сложный и дорогостоящий процесс. Количество компонентов, которые при этом надо учесть, превышает сотню. Знание общих основ , соединённое с «советами бывалых» , поэтому ещё никому не помешало. Это тем более верно, что технологии, которые применяют в Германии, далеко не всегда совпадают с технологиями и стандартами, которые применяются на обширных пространствах пятнадцати наших бывших республик.

Хотите ли вы слышать шаги?

Вопрос, каким должен быть пол, встаёт перед каждым застройщиком. Решать этот вопрос можно по-разному, но каждое из этих решений надо тщательно и заранее продумать. Качество пола - одна из самых крупных статей расходов при внутренней отделке дома, и здесь можно или легко потерять значительные деньги, или, наоборот, значительные деньги сэкономить. Но кроме экономии, есть ещё и вопросы качества, которые будут постоянным спутником на всё время проживания в доме.

Пол можно заливать цементом или бетоном, но в любом случае покрытие пола нигде не должно соприкасаться со стенами. Это необходимо для того, чтобы звуки ходьбы по полу не переходили по законам физики в вибрацию стен. Отсутствие соприкосновения стен с полом гасит звуки, не давая им распространиться вверх. Тогда в доме будет тише, и шаги наверху или внизу не будут так слышны.

Такое покрытие называется «плавающим». Оно немного дороже обычного, но, наверное, стоит заплатить немного дороже, чтобы потом не вздрагивать от шума в соседних помещениях. Это особенно актуально для многодетных семей или тех, кто проживает в одном доме двумя поколениями. Дети будут бегать всегда, и естественный шум от их беготни должен хотя бы немного меньше беспокоить тех, кто в это время спит или отдыхает в других комнатах. «Плавающее» покрытие позволит решить эту проблему лучше, чем другие способы звукоизоляции, потому что снижает действие фундаментальных, а не частных причин распространения звуковых волн в закрытых помещениях.

Ковёр или ламинат?

Стандартом для полового настила обычно становится следующая комбинация : плитка в туалете и ванной, линолеум на кухне и ковровое покрытие в жилых комнатах. Такое соотношение является традиционным, и всё-таки оно не эталон. Главная причина, по которой фирмы предлагают заказчику ковровое покрытие, вовсе не его объективные достоинства. Дело совсем в другом. Ковровое покрытие проще, чем другие виды покрытий, при укладке. Достаточно его по размеру нарезать, положить - и поставить плинтусы. С любым другим покрытием возни гораздо больше. Вот поэтому в большинстве случаев ковровое покрытие и предлагается фирмами заказчику. Правда, зато ковровое покрытие, за счёт простоты работы по его укладке, и значительно дешевле для заказчика дома. Но у него есть существенные недостатки.

Ковровое покрытие, если в семье много детей, неизбежно будет часто пачкаться. Между тем чистить его не так-то просто, и чем дальше, тем сложнее. Самым удобным для ухода покрытием является линолеум. Его гладкая поверхность идеально поддаётся чистке, к тому же современные средства ухода за линолеумом очень эффективны. Но дом, полностью выстиланный линолеумом, каким бы красивым линолеум ни был, выглядит для большинства людей бедноватым. Сказываются общепринятые эстетические нормы конкретного общества: представление о том, что хорошо и что плохо. Поэтому альтернативой линолеуму и ковровому покрытию становятся паркет и ламинат.

Паркет, как известно, дороже ламината, зато он естественней и красивей, солиднее выглядит и лучше поддаётся уходу. Паркет удобнее и обновлять, когда он потемнеет от времени: для этого существует шлифовка. При шлифовке исчезают царапины, появившиеся в ходе эксплуатации. Ламинат, естественно, отшлифовать нельзя, и царапины придётся закрывать специальной смесью, после чего на смесь вручную наносятся узоры. Проблема, конечно, в цене. И ламинат, и паркет дороже коврового покрытия : и сами по себе, и в укладке. Что и говорить, цена — это фактор существенный. Но здесь, если поразмышлять, затраты можно попробовать снизить.

Надо поискать спецпредложения. Ламинат и паркет порой очень недорого продаются строительными магазинами, если это остаток или коллекция прошлого года. Дело при этом важное, так что за материалом можно съездить достаточно далеко: и в другой город, и в соседнюю землю, если нужно. Ещё один ресурс для снижения цены : самостоятельная укладка. Конечно, за неё есть смысл приниматься только в том случае, если у вас уже есть опыт таких работ или он есть у ваших друзей и родственников, готовых вам помочь. Фирма в этом случае вычтет стоимость таких работ из своего счёта.

Каким должно быть отопление?

Ещё один резерв хозяйственности и экономии — отопление. В основном пока что техническим стандартом отопления дома является центральное отопление в эконом-варианте: на жидком топливе или газе. Дома с газовым отоплением предлагаются чаще, чем с отоплением на жидком топливе. Это естественно, потому что газовое отопление чище. Правда, теперь, в связи с колебаниями цен на газ, уже не скажешь, что газовое отопление не только чище, чем отопление на жидком топливе, но и дешевле.

Зато комбинированные газовые нагреватели дают и тепло, и горячую воду. К тому же газовые нагреватели занимают не так уж много места. В большом доме это обстоятельство, правда, не имеет особого значения, но если в доме нет подвала или подвал не такой уж большой, экономия места может стать существенным фактором. Тогда нагреватель монтируется в чердачном помещении. Ещё один резерв экономии места: плоские калориферы вместо радиаторов. Они не только эстетичнее, но и позволяют при строительстве дома немного сэкономить на стенных углублениях, так что этот фактор надо планировать задолго до начала строительства дома.

У газовых нагревателей есть и недостатки, которых нет у нагрева, основанного на жидком топливе. Это не очень сильный нагрев воды и перепады температуры нагрева, если одновременно в разных помещениях включены несколько водопроводных кранов. Для того, чтобы этот недостаток не стал хроническим, лучше всего заключить договор на ежегодный техосмотр отопительной установки. Он обойдётся вам в сотню -полторы евро в год, зато позволит предупредить поломки, устранение которых стоит на порядок дороже. Это тем более имеет смысл сделать, если отопление базируется на жидком топливе, чтобы предупредить возможность его утечки. К тому же жидкое топливо обладает повышенной чувствительностью к морозам, даёт осадки в цистерне и может засорить форсунку. Если не проводить регулярный техосмотр, в итоге починка потребует полной откачки топлива из цистерны, а это весьма дорогое удовольствие для заказчика.

Точно так же при традиционных способах отопления и не самом современном котле вам не обойтись без услуг трубочиста. Этот легендарный персонаж из прошлых эпох пока ещё вполне современная и очень нужная фигура в Германии. Трубочист не только регулярно чистит дымоход, но и измеряет уровень дымовых газов. Причём к договору о регулярном осмотре отопительной установки услуги трубочиста, к сожалению, не имеют отношения.

У трубочистов своя профессиональная гильдия, с которой придётся заключать отдельный договор. Это связано с тем, что специфика знаний трубочиста не совпадает с теми техническими знаниями, которые нужно иметь, чтобы разбираться в отопительных установках. Трубочист - отдельная профессия. Интересно, что разовый визит трубочиста в некоторых случаях предписан законом, даже если в доме ему нечего измерять : вы топите газом и ваш котёл современней некуда. Это делается для проверки ситуации, как техническая подстраховка.

Где должен быть термостат

Есть некоторые тонкости, которые необходимо знать при планировании системы отопления. Термостат для автоматического регулирования подачи тепла по наружной температуре должен быть расположен только на северной стороне дома, иначе автоматика начнёт отключать горячую воду раньше, чем это действительно необходимо. По этой же причине термостат, который находится в комнатах, должен стоять только в прохладных помещениях. Это не приводит к проблемам, потому что при автоматическом регулировании в каждом радиаторе находится встроенный термостатический клапан, который позволяет регулировать температуру в каждом помещении отдельно. Здесь, кстати, часто возникает диллема: какой термостат устанавливать, внутренний или внешний.

Внешний термостат дороже, зато он точнее регулирует тепло. Дополнительные расходы на внешний термостат окупятся через два года за счёт экономии энергии. Внешний термостат, по сравнению с внутренним, даст не меньше десяти процентов экономии энергии, так что есть смысл не поскупиться.

Точно так же стоит подумать об установке современного котла, при работе которого дымовые газы не отводятся в дымоход, а через теплообменник используются для дополнительного нагрева помещений. Тогда не нужно ни трубы, ни дымохода, так что дополнительные расходы на современный котёл в итоге полностью окупаются за счёт отсутствия затрат на монтирование дымоходных путей и ежегодную чистку дымоходных труб. Бывают к тому же случаи, когда фирмы включают стоимость такого котла в цену дома паушально, то есть он обходится дешевле, чем идущий в графе расходов отдельной строкой. При заказе строительства об этом надо справиться особо.

Отопление нагретым полом

Современный котёл и внешний термостат относятся к вещам, чьи преимущества несомненны: дополнительные затраты на их приобретение и установку окупятся совершенно точно. А вот отопление нагретым полом не только дороже обычных способов, но и имеет, наряду с преимуществами, и свои недостатки. Преимущество нагретого пола, конечно, в равномерном нагреве и приятных тактильных ощущениях. И это преимущество , быть может, стоит разницы в цене в тридцать процентов между обычным отоплением и нагретым полом. Но у отопления нагретыми полами есть и свои технологические недостатки. Нагрев происходит не сразу, и уход тепла после выключения отопления тоже происходит не мгновенно.

Этот процесс совершенно не похож на включение и выключение электрической лампочки. В результате то слишком долго приходится ждать тепла, то слишком долго приходится ждать, пока полы станут прохладными. Учитывая эту особенность, нагретые полы чаще всего применяют только в тех помещениях, в которых не надо часто включать или выключать отопление. В остальных помещениях ставят радиаторы или калориферы. При отоплении нагретыми полами термостат для регулирования температуры нагрева не должен поэтому находиться в комнатах. В этом случае надо пользоваться только наружным регулятором температуры.Но это ещё не всё.

Трубопроводы для системы отопления нагретыми полами обладают повышенной степенью реакции на перепады температуры. Само по себе это не проблема, если вы не пожалеете денег на трубы высшего качества, но , если у вас на это не хватит ресурсов, трубы износятся намного раньше, чем будет подлежать полной санации весь дом. И тогда их замена обойдётся минимум в десять-пятнадцать тысяч евро, потому что к стоимости труб прибавится стоимость вскрытия системы и нового монтажа, которая раньше «тонула» в общей стоимости строительства дома.

Не приходится говорить уже об элементарном невезении, когда в процессе эксплуатации вдруг обнаруживается, что при заливке пола бетоном отдельные участки труб были случайно повреждены. Тогда придётся исправлять эти недостатки, скорее всего, за свой счёт, потому что добиться компенсации от фирмы не всегда удаётся. Во-первых, фирма может уже прекратить существование. Это, конечно, редкость, но невезение на то и невезение, что случается именно то, что бывает редко.

Во-вторых, вы могли упустить чёткую и недвусмысленную фиксацию обязательств фирмы по устранению недостатков, которые вскрыты в процессе эксплуатации. В итоге получается, что отопление нагретыми полами — это отопление для тех застройщиков, у которых есть приличный запас финансовых ресурсов. Согласитесь, что этот запас бывает редко. Впрочем, если он есть, нагретые полы — это очень удобная вещь.

Ваш дом : экономия и экология

На этом можно сэкономить

Инженерные подготовительные работы требуют проложить под землёй все трубы и кабели. Эта система включает в себя электроснабжение, водопровод, канализацию, телефонные и телевизионные кабели. Помимо этого, надо заранее продумать, где будет установлено наружное освещение, например, фонари, потому что к ним тоже надо проводить кабель.

Гараж чаще всего ставится параллельно дому, хотя совсем не факт, что это самый экономичный вариант. Практичней и экономней пристроить гараж прямо к стене дома, потому что тогда резко сокращаются расходы на фундамент и стены гаража. При таком подходе можно также сэкономить на отоплении гаража, либо подключив его к общей системе отопления, либо вовсе оставив без отопления, если гараж прилегает к «тёплой» стене дома. Конечно, электричество и вода в гараже понадобятся всё равно.

Если же с деньгами стало совсем туго, можно вместо гаража оборудовать крытую стоянку. Сэкономить можно и на заборе. Вместо забора можно границу с соседним участком засадить обычным кустарником. Будет вполне эстетично, если подобрать соответствующие сорта, и выполнить роль разделительной линии. Правда, такой подход к разделительной линии невозможен, если у вас есть собака или вы планируете её завести. В этом случае закон требует строить забор соответствующей высоты, чтобы собака не могла его перепрыгнуть.

Экономия при электропроводке

Ещё одно правило экономного подхода в планировании своих расходов. Провода должны проходить сквозь центральную шахту, которая находится в центре дома. Тогда каждый отрезок проводов, идущий в то или иное помещение, будет идти по самому короткому пути. Точно так же надо планировать и систему труб в доме. И здесь кратчайший путь чисто логически идёт из центра.

Электрические провода должны прокладываться строго вдоль друг друга. Это необходимо, чтобы не было их пересечений. Попадание на пересечение приводит при ремонте или других работах к удару током. Это простое правило не стоило бы даже упоминания, если бы часто не нарушалось. Вести провода вдоль и поперёк, естественно, технически проще, и при их проводке удобство работ по самой проводке проводов зачастую перевешивает соображения безопасности. Особенно это касается случаев, когда работы по электропроводке производятся самостоятельно, ведь тогда некому проконтролировать характер работы , как следует.

Экономия при электропроводке достигается ещё одним способом. Общая электрическая цепь объединяет все помещения на одном уровне, то есть этаже. Это позволяет уменьшить количество соединений. Исключения делаются для случаев, когда отдельное помещение требует особо высокой энергонагрузки. Это прежде всего кухня, где могут располагаться и электрическая плита, и стиральная машина, и целый ряд бытовых электроприборов. Отдельный вариант может понадобится и для ванной комнаты, если стиральная машина располагается именно там. В отдельные соединения выделяются лестничные проёмы, потому что они требуют особой конфигурации электропроводки.

Резервы экономии

Небольшой резерв экономии при строительстве дома - двери. Вместо солидных дверей можно поставить недорогие входные двери из пластика. В таком случае лучше не экономить на рамах, в которых крепятся двери, потому что от качества рам будет зависеть прочность и долговечность всей конструкции дверей в целом. Точно так же пластик широко применяется и при окнах.

Рамы из пластика дешевле деревянных, их реже надо ремонтировать и сам этот ремонт тоже дешевле. Но если понадобится заменить стекло, то недостаток пластиковых рам сразу же скажется. Замена стекла будет стоить значительно дороже, чем если бы рамы были деревянными. Проследите в любом случае, чтобы при монтаже окон , помимо монтажной пены, применялись надёжные анкерные крепления, а все щели были прочно и эстетично заделаны. Жалюзи крайне невыгодно встраивать задним числом, поэтому монтаж жалюзи должен быть спланирован заранее. Это же касается выбора типа стёкол, будь то безопасные безосколочные стёкла или звукоизоляционные.

Экономия энергии

Предписания, действующие с 2002 года, требуют при строительстве новых домов принимать меры, помогающие экономить электроэнергию. Дома, которые уже построены, тоже должны принимать меры для модернизации системы энергопотребления. Для этого можно взять в банке специализированный целевой кредит. Все принимаемые для экономии энергии меры носят исключительно долгосрочный характер, и окупаются фактически только на последних этапах эксплуатации дома.

Трудно в этом вопросе отделить подлинную экономию от стремления Германии всё время развивать новые технологии для постоянного стимулирования экономики, но закон есть закон, и с государственной политикой не поспоришь.
Согласно этому положению, нельзя расходовать в год больше семи литров жидкого топлива или газа из расчёта на один квадратный метр жилой площади. Дом должен иметь теплоизоляцию, способную лучше сберегать тепло, чем прежде применявшиеся нормы. В частности, под контроль ставится отсутствие мест утечки тепла, то есть так называемых тепловых мостов. Повышенные требования выдвигаются к окнам, потому что окна — один из основных тепловых мостов в доме. Окна должны иметь надёжное крепление и , как минимум, двойное остекление.

Отопительная установка в доме должна отвечать современным требованиям энергосбережения. Она должна, например, иметь теплообменник, чтобы не тратить лишнее тепло на обогрев. Герметичность дома, то есть отсутствие щелей, проверяются специальным техническим тестом ( « Blower- Door – Test“ ) Собственно, герметичность обеспечивается в первую очередь многослойной изоляцией внешних стен дома. Но чтобы дом не стал совершенно непроницаемым для микроскопических потоков воздуха, которые его как бы проветривают, материалы, которые применяют для изоляции внешних стен, должны быть воздухопроницаемыми. Иначе на стенах начнёт постепенно скапливаться влага.

Осторожнее с терминологией

Требования к низкой энергоёмкости дома, к сожалению, служат порой поводом для больших и неоправданных затрат. Дело в том, что утверждениям стройфирмы, что все необходимые меры приняты, нельзя верить на слово. Терминологию типа « Niedrigenergiehaus“ могут использовать просто как рекламный слоган.

У этой терминологии нет никакого официального юридического статуса. Между тем её появление в договоре застройщик, в силу своего неведения, порой принимает за юридически защищённое утверждение. Но это не так. У фирмы должно быть специальное удостоверение, которое подтверждает экономный расход энергии. Оно называется W;rmerbedarfsausweis. Могут быть и другие официальные документы, которые можно затребовать у строительной фирмы. Если вам самостоятельно трудно в этих документах разобраться, ничего другого не придумаешь, как пойти к эксперту и попросить его вам помочь.

Экологичность строительства

В последнее время очень популярными стали темы, касающиеся экологичности нового строительства. Под этим понимается многое : применение безопасных материалов при строительстве, расположение дома, применение возобновляемых источников энергии, уровень озеленения.

Экологичность начинается с выбора рельефа на участке. Когда дом ещё планируется, стараются максимально сохранить те зелёные насаждения, которые уже есть на участке. Деревья и кустарники по возможности должны остаться, а дом занять то место, где их нет. Конечно, это далеко не всегда получается, но , если такая возможность всё-таки есть, её стараются использовать. И дело здесь не в том, что сохранить прежние деревья и кусты значительно проще, чем посадить и вырастить новые. Новые, хотя и требуют времени и денег, могут позволить лучше расположить дом и другие строения. Но само ощущение первозданности природы перевешивает для многих застройщиков выгоды от посадки новых деревьев и кустов.

Это то качество, которое не измеряется пользой и составляет особенность немецкого менталитета. С этой же целью везде, где только это возможно , применяются естественные материалы. Речь идёт о дереве, глине, натуральном камне, пробке, шерсти, кокосовых волокнах, целлюлозе.

Естественные материалы

Применение естественных материалов, конечно, чаще всего обходится дороже, чем применение искусственных. Правда, это не в полной мере относится к таким естественным материалам, как бумажные обои, воск, масло и дисперсионные краски : именно эти материалы не обязательно дороже искусственных. Но помимо чисто психологических ценностей, которые трудно напрямую измерить в деньгах, есть в приверженности естественным материалам и чисто практические соображения.

К сожалению, бывают случаи, когда искусственные материалы, будь то асбест, средство для защиты древесины или что-нибудь другое, оказываются вредными для здоровья. Особо опасны нитролаки, лаки на основе синтетических смол, средства для защиты от ржавчины, лаки на основе полиуретана. Учитывая, что срок воздействия источаемыми опасными материалами испарений равен сроку проживания в доме, хорошего в таких случаях, как говорится, мало. И изменить уже ничего нельзя : ведь дом уже построен. Не то, чтобы таких случаев стало особенно м